Casa: affitto, registrazione, idoneità, case popolari

Il contratto: forma, durata, registrazione

La legge 9 dicembre 1998, n. 431, richiede per le locazioni abitative la forma scritta (art. 1, comma 4) e distingue tre tipi di contratto. Il contratto a canone libero, con cui «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni» salvo i casi in cui il proprietario abbia bisogno dell'immobile per sé o per i familiari, debba ristrutturarlo o venderlo (art. 2, comma 1, e art. 3); alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere nuove condizioni o disdire con raccomandata almeno sei mesi prima. Il contratto a canone concordato, che segue gli accordi territoriali fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, con canone entro i limiti dell'accordo e durata di tre anni più due (art. 2, comma 3): in cambio il proprietario ha vantaggi fiscali (cedolare secca al 10 per cento invece del 21) e l'inquilino un canone di solito più basso. E i contratti di natura transitoria, da uno a diciotto mesi per esigenze temporanee documentate, e quelli per studenti universitari, da sei a trentasei mesi, entrambi sul modello degli accordi territoriali (art. 5). Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità (art. 11 L. 392/1978) e produce interessi legali a favore dell'inquilino.

L'articolo 13, comma 1, della legge 431 sposta sul proprietario l'onere della registrazione: «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio». La registrazione si fa all'Agenzia delle Entrate (di persona con il modello RLI, o online), con l'imposta di registro del 2 per cento del canone annuo (minimo 67 €) divisa a metà fra le parti, oppure con la cedolare secca, che il proprietario può scegliere e che azzera l'imposta di registro e il bollo. «È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato»: il canone «in nero» aggiuntivo non è dovuto, e l'inquilino «con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore» (art. 13, commi 1 e 2). Per l'inquilino straniero la registrazione ha un valore ulteriore: il contratto registrato è il titolo con cui si chiede la residenza, si dimostra il domicilio alla Questura e all'Agenzia delle Entrate, si ottiene l'idoneità alloggiativa, si accede alle detrazioni per l'affitto nella dichiarazione dei redditi. Un proprietario che «non vuole registrare» sta chiedendo all'inquilino straniero di rinunciare a tutto questo: conviene rifiutare, o registrare il contratto in proprio, cosa che la legge consente a ciascuna delle parti.

La comunicazione di ospitalità (art. 7 TUI)

L'articolo 7 del testo unico impone un obbligo che riguarda soltanto chi alloggia stranieri: «chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza» (comma 1). La comunicazione contiene le generalità di chi la fa e dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento, l'indirizzo esatto e il titolo dell'ospitalità (comma 2); si presenta alla Questura o al commissariato, in molti Comuni al Comune stesso, spesso con un modulo online. La violazione è punita con una sanzione amministrativa da 500 a 3.500 € (comma 2-bis). L'obbligo vale per il proprietario che affitta, per l'amico che ospita, per il parente che accoglie il familiare appena arrivato, per il datore di lavoro che alloggia il dipendente; vale per gli stranieri non UE, non per i cittadini dell'Unione. La pagina Ospitare uno straniero ne tratta i dettagli.

Un chiarimento frequente: la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate «assorbe l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59» (art. 5, comma 4, DL 70/2011), cioè la vecchia comunicazione di cessione di fabbricato dovuta per tutti gli inquilini; la norma non menziona l'articolo 7 del testo unico, e la comunicazione di ospitalità per lo straniero resta, secondo la lettura prevalente e la prassi delle Questure, un obbligo autonomo da adempiere entro le 48 ore. Il proprietario prudente la fa comunque: costa pochi minuti e mette al riparo dalla sanzione.

Residenza, domicilio, idoneità alloggiativa

Il contratto registrato (o un comodato registrato, o la dichiarazione del proprietario che ospita) è ciò che l'anagrafe chiede per l'iscrizione di residenza, insieme al permesso di soggiorno o alla ricevuta: l'articolo 5 del DL 47/2014 stabilisce che «chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l'allacciamento a pubblici servizi». Chi è ospitato senza contratto può comunque iscriversi con il consenso scritto di chi lo ospita; la pagina Residenza e iscrizione anagrafica spiega i passaggi e il diritto all'iscrizione anche in via di fatto. L'idoneità alloggiativa — il certificato del Comune che attesta che l'alloggio rispetta i parametri regionali di edilizia residenziale pubblica in rapporto al numero di persone — è richiesta per il ricongiungimento familiare (art. 29, comma 3, lettera a, TUI) e per il contratto di soggiorno (art. 5-bis), e presuppone un titolo sull'alloggio: la pagina Idoneità alloggiativa spiega metri quadri, tempi e costi.

Affittare a chi non ha il permesso: il reato dell'art. 12, comma 5-bis

«Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l'applicazione della pena su richiesta delle parti [...] comporta la confisca dell'immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato» (art. 12, comma 5-bis, TUI). Il reato richiede tre elementi: l'onerosità, il fine di ingiusto profitto — che la giurisprudenza ravvisa nelle condizioni di sfruttamento, come canoni fuori mercato per alloggi degradati o sovraffollati, non nel semplice affitto a prezzo normale — e la mancanza del titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo. Chi ospita gratuitamente un irregolare non commette questo reato, e non commette neppure favoreggiamento della permanenza illegale (art. 12, comma 5) se lo fa per solidarietà e senza profitto; resta l'obbligo della comunicazione di ospitalità dell'art. 7, che la legge non subordina alla regolarità dell'ospite. La pagina Essere irregolari tratta la posizione dello straniero.

Le case popolari (edilizia residenziale pubblica)

L'articolo 40, comma 6, del testo unico stabilisce che «gli stranieri titolari di carta di soggiorno e gli stranieri regolarmente soggiornanti in possesso di permesso di soggiorno almeno biennale e che esercitano una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e ai servizi di intermediazione delle agenzie sociali eventualmente predisposte da ogni regione o dagli enti locali per agevolare l'accesso alle locazioni abitative e al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione». Il comma 1-bis aggiunge che «l'accesso alle misure di integrazione sociale è riservato agli stranieri non appartenenti a Paesi dell'Unione europea che dimostrino di essere in regola con le norme che disciplinano il soggiorno». I bandi sono comunali, i requisiti (reddito ISEE, assenza di altre case, residenza o lavoro nel Comune) sono fissati dalle leggi regionali, e le graduatorie assegnano punteggi per condizioni di bisogno.

Le Regioni hanno cercato per anni di restringere l'accesso degli stranieri con requisiti di residenza pluriennale e con oneri documentali riservati agli extracomunitari, e la Corte costituzionale li ha smontati uno dopo l'altro. La sentenza 106/2018 ha dichiarato illegittima la legge ligure che chiedeva ai soli cittadini di Paesi terzi dieci anni di residenza in Italia. La sentenza 44/2020 ha bocciato il requisito lombardo dei cinque anni di residenza in regione, perché estraneo alla funzione sociale dell'edilizia pubblica, che è rispondere al bisogno abitativo, e perché discrimina non solo gli stranieri ma anche gli italiani che si spostano; la 281/2020 gli otto anni della Valle d'Aosta. La sentenza 9/2021 ha colpito la legge abruzzese in due punti: l'obbligo, imposto ai soli cittadini non UE, di documentare che i familiari non possiedono alloggi adeguati nel Paese d'origine — «irragionevole» e senza rapporto con il bisogno — e i punteggi aggiuntivi per chi risiedeva in regione da oltre dieci anni. La 77/2023 ha annullato i cinque anni di residenza della legge ligure del 2004; la 1/2025 i dieci anni di residenza in Italia della Provincia di Trento per l'alloggio a canone sostenibile e il contributo all'affitto, anche per contrasto con la direttiva 2003/109 sui lungo soggiornanti. La linea è ormai stabile: un requisito di residenza breve, che assicuri un legame con il territorio, è ammissibile; anni di residenza come condizione o come punteggio pesante non lo sono, né lo sono documenti chiesti solo agli stranieri. Chi si vede respinta la domanda per un requisito di questo tipo può impugnarla come discriminazione (art. 44 TUI e art. 28 D.Lgs. 150/2011): il Tribunale di Milano, con le ordinanze del 27 e 28 luglio 2020, ha vietato alla Regione Lombardia di chiedere ai soli extracomunitari la prova di non avere immobili all'estero con modalità diverse da quelle previste per gli italiani, e la Regione si è adeguata.

Contributi per l'affitto, sfratto, emergenza abitativa

Il Fondo per la morosità incolpevole (art. 6, comma 5, DL 102/2013) aiuta chi ha ricevuto un'intimazione di sfratto per non aver pagato il canone a causa di una perdita o riduzione del reddito non voluta (licenziamento, malattia grave, cassa integrazione, cessazione dell'attività); i contributi, gestiti dai Comuni ad alta tensione abitativa, servono a sanare la morosità, a ottenere il differimento dello sfratto o a versare il deposito per un nuovo alloggio, e sono aperti agli stranieri regolarmente soggiornanti alle stesse condizioni degli italiani. Il Fondo è stato rifinanziato per il 2026 (legge di bilancio 2025 e legge di bilancio 2026), che ha istituito anche un fondo rotativo per gli anni 2027-2031 a copertura del rischio di mancato pagamento e del deposito. Il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione (art. 11 L. 431/1998), il «contributo affitto» per i redditi bassi, è stato finanziato in modo discontinuo negli ultimi anni: i bandi, quando ci sono, sono comunali o regionali e vanno cercati sul sito del proprio Comune. Le detrazioni per l'affitto dell'abitazione principale nella dichiarazione dei redditi (art. 16 TUIR) spettano allo straniero fiscalmente residente come a chiunque, purché il contratto sia registrato; la pagina Tasse ne parla.

In caso di sfratto, la procedura è quella civile ordinaria (intimazione, convalida, esecuzione con l'ufficiale giudiziario), e lo straniero ha gli stessi diritti di difesa di chiunque, compreso il patrocinio a spese dello Stato se il reddito è sotto la soglia. La perdita dell'alloggio non incide di per sé sul permesso di soggiorno, ma incide sulla residenza: chi resta senza casa deve comunicare il nuovo indirizzo, o chiedere l'iscrizione a un indirizzo fittizio o presso un'associazione, per non essere cancellato dall'anagrafe (si veda Cambio di residenza e comunicazioni). I centri di accoglienza previsti dall'art. 40, commi 1-3, del testo unico — strutture regionali e comunali per gli stranieri regolarmente soggiornanti temporaneamente senza alloggio — esistono in poche realtà; nella pratica l'emergenza abitativa passa dai servizi sociali del Comune.

Comprare casa

Lo straniero regolarmente soggiornante «gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano» (art. 2, comma 2, TUI), compreso l'acquisto di immobili. La condizione di reciprocità — l'acquisto è consentito allo straniero se nel suo Paese l'italiano può fare altrettanto — non viene neppure verificata per i titolari di permesso di lungo periodo e per chi ha un permesso per lavoro subordinato o autonomo, impresa, famiglia, motivi umanitari o studio, e per i loro familiari regolari (art. 1, comma 2, DPR 394/1999); il notaio la accerta solo per chi compra dall'estero o con un permesso di altro tipo, consultando la tabella del Ministero degli Esteri. Le agevolazioni «prima casa» spettano a chi trasferisce la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall'acquisto, straniero o italiano che sia. Il mutuo e i suoi ostacoli pratici (durata del permesso, garanzie) sono nella pagina Conto corrente, mutuo, credito.

Casi frequenti

• Il proprietario non vuole registrare e chiede 200 € in più in contanti. Il canone non scritto è nullo (art. 13, comma 1): può pretenderne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna. Senza registrazione non otterrà la residenza né l'idoneità. Può registrare lei stessa il contratto scritto: la registrazione è consentita a ciascuna parte.
• L'agenzia dice che il proprietario «non affitta a stranieri». È l'ipotesi tipica dell'art. 43, comma 2, lettera b: rifiuto di fornire un servizio offerto al pubblico soltanto a causa della condizione di straniero. Si può agire davanti al tribunale con il rito dell'art. 28 D.Lgs. 150/2011, anche per il risarcimento; conservi annunci e messaggi. Si veda Discriminazione e razzismo.
• Il mio permesso dura un anno: posso fare domanda per la casa popolare? L'art. 40, comma 6, chiede un permesso «almeno biennale» oltre al lavoro regolare: con un permesso annuale la domanda viene di regola respinta; molte leggi regionali ammettono però anche i titolari di permesso di durata inferiore in casi particolari. Verifichi il bando.
• Il Comune mi chiede il certificato del catasto del mio Paese per dimostrare che non ho case. Se la richiesta è rivolta ai soli stranieri o con modalità diverse da quelle previste per gli italiani, è discriminatoria (Corte cost. 9/2021; Trib. Milano 27-28 luglio 2020). Chieda di poter rendere la dichiarazione sostitutiva come gli italiani e, in caso di rifiuto, si rivolga a uno sportello antidiscriminazione.
• Ospito mio fratello appena arrivato con il visto di ricongiungimento. Comunicazione di ospitalità entro 48 ore (art. 7), anche se è un parente; poi iscrizione anagrafica presso di lei, con il suo consenso scritto.
• Ho perso il lavoro e non pago l'affitto da tre mesi. Informi subito i servizi sociali del Comune e chieda se il Fondo morosità incolpevole è attivo: il contributo può fermare lo sfratto o pagare il deposito di una nuova casa. La perdita del lavoro apre anche il permesso per attesa occupazione.

Fonti

D.Lgs. 286/1998, artt. 2 (comma 2), 5-bis, 7, 12 (commi 5 e 5-bis), 29 (comma 3), 40 (commi 1-4 e 6), 43, 44; DPR 394/1999, art. 1; L. 431/1998, artt. 1, 2, 3, 5, 11, 13; L. 392/1978, art. 11 (deposito cauzionale); DPR 131/1986 (imposta di registro) e D.Lgs. 23/2011, art. 3 (cedolare secca); DL 70/2011, art. 5, comma 4; DL 59/1978, art. 12; DL 47/2014, art. 5; DL 102/2013, art. 6, comma 5 (Fondo morosità incolpevole) e leggi di bilancio 2025 e 2026; D.Lgs. 150/2011, art. 28; Corte cost., sentt. 106/2018, 44/2020, 281/2020, 9/2021, 77/2023, 1/2025; Trib. Milano, ordd. 27 e 28 luglio 2020. Verificato il 20 settembre 2026.